万源二手房

万源二手房

       大家好，今天我将为大家讲解万源二手房的问题。为了让大家更好地理解这个问题，我将相关资料进行了整理，现在就让我们一起来看看吧。

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2.北京英特公寓二手房怎么样？房价是多少

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       11万人打新721套房？假的！2月1日，令深圳购房者们集体焦虑的“6选1”世纪难题头牌万丰海岸城率先辟谣并报警。

       不过与之相伴的传闻是，为了打新，深圳各大银行被挤爆，打新大军排队打征信……

       而上海，13个人抢一套房，首套验资700万元，二套验资1300万元，认筹金60亿元；部分热门学校附近的小区业主集体控盘；中介房东联手做价助推二手房市场等。

       1月26日新华社消息称，住建部倪虹副部长带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。随即，上海、深圳相关负责人表示，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实履行好房地产市场调控主体责任。

       各项政策应声落地后，上海和深圳购房者中呈现出一些“新世相”：被误伤的真离婚客群，卡在网签前夜，眼看着首付从三成五飙升到七成，正在发愁；而那些准备不足的投机者，则在资格审查被刷掉之后，暂时选择放弃。

       深圳“6选1”新盘，置业顾问不敢宣传

       备受关注的前海“王炸”龙光前海天境花园和天健悦桂府刚刚完成线上选房，万丰海岸城、深铁懿府、万科光年四季、中泰印邸、富士君悦府君荟苑、香山道等新盘紧接着宣布集中入市，这一消息再度将新房市场点燃。

       这就是深圳富人们年前的集体焦虑——打新“6选1”难题。即6个楼盘只能选1个认筹，选定不能改；一旦发现众筹、代持及提供虚假资料者，将被罚没定金，最高金额300万元。

       实际上，在这些网红盘正式公布销售方案前，各平台上关于它们价格、房源数量、认筹方式等虚虚实实的消息从未间断过。

       在深圳，打新项目是永恒的爆款。以万丰海岸城为例。2020年9月，万丰海岸城特意发布了一篇推送辟谣，也是其项目公号注册后的第一篇推送，称截至2020年9月18日,本项目尚未取得预售许可证，亦未确定开盘时间、销售价格、销售方式等。今年1月初，又有微博房产大V爆出万丰海岸城的备案表，称项目即将入市，随后也有不少正规媒体跟进报道，但很快他们都删除了相关信息。

       1月29日，万丰海岸城正式公布销售方案。项目公开诚意登记的前一晚，购房者陈影收到置业顾问的提示信息，特意强调了“继续淡化对项目的宣传”，称本项目拟于1月29日启动诚意登记，大家一起努力的成果不易，还要继续淡化对项目的宣传。

       实际上，深圳已入市或即将入市的网红盘们，都或多或少有着万丰海岸城的经历。而这些新盘之所以被购房者追捧，重要原因仍是新房与周边二手房价格倒挂带来的套利空间与传说中的待落地概念。

       《每日经济新闻》记者查询贝壳找房获悉，目前的万丰海岸城周边挂牌均价约7.7万元/平方米，成交均价约7.3万元/平方米，而根据万丰海岸城公布的销售方案，推售的721套房，均价约5.7万元，摇中便有每平方米2万元利差。

       虽然6选1中最受欢迎的是万丰海岸城，不过一名业内人士告诉记者，这样的网红盘，由于低总价会引致更多人登记摇号，建议二套或者社保年限较少的购房者谨慎选择，毕竟这次官方推出的“6选1”购房策略，机会成本很高。

       “购房诚意登记楼盘只能选一个，i深圳APP不能更改不能撤回。”郭梅是二套购房者，她向记者表示，在近来这场打新热后，特别是在诚意登记系统正式使用后，她和其他二套购房者之间相互提醒最多的一句话就是“千万别点错”。

       虽然公开的销售方案仍是优先无房家庭、个人进行购房诚意登记，但对于6选1的方式，郭梅深感欣慰，她认为这种方式某种程度上可以分散购房者，提升中签率。

       开发商也精准设置了入围摇号规则，按照社保年限或个税年限进行排序，将总人数控制在房源量的3倍以内。

       置业顾问同购房者一样紧张，担心认筹流程出现问题。置业顾问一一发给购房者信息，提示购房者在i深圳APP只能选择一个楼盘报名，不要选错，一旦选定后不能撤销，不能多选登记或更换登记。

       “如果选错，将失去购房机会。”这是他们提醒最多的话。

       而有的项目置业顾问，甚至非常认真地提示购房者他们的项目排在第几，并提醒购房者尽量在前两天上传资料，这样后续需要更改补充，可以有充分的时间准备。

       郭梅说，在他们的讨论群里，大家调侃，如今盲猜入围人数，中签率的购房方式，跟高考填志愿一样。他们也将二套购房者中签几率，从大到小依次排了序。而总价最低、买到赚入百万的真正刚需盘，由于预估认筹人数最多，被二套购房群体排在了最后一位。

       “润玺、前海这样的楼盘，二套基本没有入围机会。”“在安托山，海德园是新标杆，关注度太高，打中概率小。”……二套购房群体将此次集中入市看作是一次机会，对每个项目的情况分析得透透彻彻。

       不过经历过多轮打新“靠后”的规则折磨后，郭梅说，有的购房者已经放弃了新房或置换计划，以另一种“别人去我也去，打中最好，打不中也不损失”的更轻松心态，重新审视、参与这场打新游戏。

       郭梅称，为了提升审核效率或是通过概率，他们除提供了官方要求的资料外，还将资料分门别类，将诸如家庭情况、总收入、社保月数、理财情况等审核要点精炼后，单独成文档说明。

       上海有中介忽悠房东，签独家协议控盘

       类似情境同样也出现在上海。据《每日经济新闻》此前报道，近两个月，上海的新房市场出现了31个盘售罄、认筹率超过500%的现象，其中就包括13个“千人摇”楼盘。人气最足的一个项目，出现了13个人抢一套房的热闹场景，而这个项目（首套）验资就得700万元，买二套房验资甚至要1300万元。

       有购房客表示，其关注的前滩学区房，在一个月内跳涨200万元。

       与此同时，一些自媒体号经常发布诸如“22个楼盘公示摇号名单，17个楼盘认筹率过百；XX湾，成为第一个“千人摇”楼盘；XX公馆二期，成为认筹率（869.85%）第一的楼盘，2月暂无新楼盘项目认筹/开盘动态”等，制造市场紧张情绪。还有“X胖看房”“X房摇号助手”等，也不时发布一些推波助澜的信息。

       记者在此前的采访中了解到：“有些中介协同房东，通过调高挂牌价、房东跳涨等方式，制造恐慌情绪。只要有人‘上当’，中介和房东就赚了。就算真没人买，过一段时间再把价格调回去就行了，一本万利。”

       这便是中介和房东联手做价，而业主控盘，以及中介主导的“房价操控”也时有发生。

       位于浦东洋泾和源深板块的中介门店负责人刘浩告诉记者，他所在区域的一些小区是名副其实的学区房，对口学校有进才北校、六师附小、二中心小学等热门学校。

       这些学校附近的小区业主们会在业主群里商定一个价格，要求抛盘价格不得低于这个数，不然就是损害其他业主的利益，以此来达到控制整个小区房价的目的。

       中原地产陆店长告诉《每日经济新闻》记者，他所在的门店有业主挂牌“锦绣前城”的一套房源，按照合理市场价格，挂牌价应该在1750万元左右，最近，小区附近一个学校被收编成了附属实验南校，在另一家中介的影响下，业主将挂牌价直接提高了50万元。

       陆店长说，这所学校虽然改了名字，但还没有经过升学率的检验，业主直接挂高价有点盲目。

       相同情况的还有一个名为“万源杰座”的小区，陆店长介绍，原先小区房源的合理成交价格在950万~980万元，基于市场比较火热，价格会有所提升。但这名客户到了另一家中介那里，被直接建议挂到1100万元。而这名业主当时打算置换张江的学区房，2个月前，那里的三房价格在1300万元，现在房子非但没卖出去，看中的张江学区房也涨到了1500万元以上。对于业主来说，损失的除了时间还有金钱成本。

       由于这些挂牌者本身是置换客，因为挂牌价格高，短时间内无法成交，反倒是耽误了置换最佳的时间点。

       陆店长告诉记者，一些不负责任的中介会建议房东挂高一些价格，并希望他们签订独家协议，由此，房东的心态就跟着水涨船高。

       而这些中介的最终目的是控盘一个小区乃至整个区域房源。

       沪深官方出手整治，加快了精细化管理

       1月26日，新华社消息称，倪虹副部长带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。

       倪虹表示，中央经济工作会议再次强调了要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，并将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一，城市政府要充分认识保持房地产平稳健康发展的重要性，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

       随即，上海、深圳相关负责人表示，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实履行好房地产市场调控主体责任。

       其实上海这一波连环政策，是从打击“假离婚”开始的。1月21日晚，“沪十条”发布，封堵“假离婚”购房漏洞、调整增值税免征年限、加强信贷资金管理等；1月25日，上海再度加码，将法拍房纳入限购范围；紧接着，上海又传出放贷速度放缓，银保监局连夜发文，要求住房不封顶银行不予个人放贷。

       深圳官方也加快了精细化管理行动。1月22日，深圳市住建局针对此前轰动全国的万人抢房事件，发布关于对12名涉嫌违规申购商品住房人员处理情况的通告。

       实际上，在通报处罚的前一日，深圳市住建局回复不动产登记中心的一份文件强化了购房资格的细则，即原政策只要求一人有名额，其他联名人无购房资格也可以联名登记。而最新回复函则意味着，要求所有家庭联名购房者都需要具备购房资格。这被业内人士解读为，官方“围堵”假结婚获得购房资格行为。

       1月23日晚间，住建局再次紧急发布加强商品住房购房资格审查和管理的通知。通知共有八条，除强化此前推出购房意向登记系统外，又提出严格审查购房人资格，收入证明、征信报告、购房款来源等更为细化的规则。

       上海交易流程拉长，银行放款明显放缓

       那些受影响的购房者，瞬间接力贡献了一个又一个鲜活的案例。比如上海，短时间内“离婚”现象明显增多，但同时也“尴尬”倍出，眼看着只差几天就要网签，但首付瞬间从三成五增加到了七成。

       受访者李慧告诉记者，她是去年12月底离的婚，净身出户，但前夫和自己名下都有一套婚前的房屋，现在她直接成了被限购对象，要3年后才能买房。李慧说，她是真离婚，而非作假。

       另一名受访人吴怡，也因为离婚而被限购。她于去年5月离婚，和父母在黄浦区有一套共住的房子，因为有改善需求，于11月将房子作价500万元售出，随后在宝山上海大学附近相中了一套二手房，总价680万元，交了20万元定金后和中介约定1月底网签。

       吴怡告诉记者，因为下家迟迟没有给足首付款，导致她的首付款也无法到位，从去年11月份拖到现在。没想到结果是，没有首付款不能网签。而她虽然有资格买房，首付却从原先的三成五增加到现在的七成。现在，该小区房子普遍涨了30万元左右。

       吴怡很着急，她给记者算了一笔账，如果去掉税费和装修的花费，用自己手上现有的钱去置换，结果买到的房子，可能还不如原先的房子。

       这也让吴怡陷入了两难境地，如果不买，就要毁约，她就得倒赔对方20万元定金，如果买，首付又该去哪里凑？

       除了被新政限购，更多购房者则因为二手房增值税免征年限提高而受影响。马原今年40多岁，是家中独子，父母已年过70，原先居住在宝山一套上世纪八九十年代的老公房里，因为楼层太高，在去年11月卖了房想换个低楼层。

       当时，马原的房作价245万元，同月在长宁置换了一套同等价格的房子，签了居间合同，价格240万元。“但因为宝山的房子1月20日才拿到首付款，所以晚了几个月，没想到突然来了新政，要多交12万多的增值税。”

       马原告诉记者，现在不买损失20万元，买的话要凑12万元，自己是纯刚需，本来已经捉襟见肘，现在很犯愁。

       张静是2020年应届毕业生，因为上海放开了大学生落户政策顺利拿到了上海户口，成了新上海人。去年12月，她相中了杨浦区黄兴公园附近一套2房，总价600多万元。她告诉记者，当时家里人七拼八凑，攒够了350万元首付，但新政下来之后，自己那套房子满2不满5，契税从6万元直接增加到近40万元，中介费12万元。

       除了新政涉及税费对提高了交易成本，流程拉长带来的影响也不容忽视。前述陆店长告诉记者，新政之后，面临的最大问题就是放款明显放缓。

       其所在门店位于浦东较为热门的花木板块，新政之前，整个交易流程都比较短，大部分为置换客，他所经手的交易时间基本控制在一个半月以内，银行从审批贷款到放款差不多20多天就能完成流程。

       如今，银行这边没有具体放款日期，他先后咨询了所在区域的农商行、建行、交行等几大主要银行，得到的答复是，具体什么时候放款未知，已经网签的可能要等到4月份左右。

       陆店长估计，现在整个交易流程走完，保守估计需要3~5个月时间，新挂牌的房源比原来增加了交易时间，而且新挂牌房源量会更加充足。

       “这直接导致置换的房东首付款不到位，手里面有几个案子都是这个情况。也有几组客户在新政前没有完成网签，导致解约。无条件解约有些客户之前可以做成首套，现在属于二套，目前也在等银行细则出来。哪怕是解约或者进行纠纷处理，也要等到年后了。”

       陆店长告诉记者，单纯增加税费，会联系双方协商解决，一人承担一半等灵活方式，根据每个不同案例，看谁愿意，但现在的情况是，交易双方还是在僵持阶段。

       一个显著的变化是，原来房东基本是坐地起价的状态，每隔几天，20万~50万元一跳，现在价格虽然没有向下浮动，但已经不跳了，房东也愿意坐下来议价。

       陆店长预计，未来一两月，随着价格回调会有一大批房源重新挂牌出售。

       上海链家公布的一周（1.25~1.31）各项二手房数据显示，成交套数环比下降26%，成交均价环比下降2%，挂牌量下降16%，带看量下降11%，新增客户量下降8%。深圳审核非常严格 投机者被“吓退”

       而深圳12名涉嫌造假购房者的通报和严查8条等官方紧急打出的严查四连击，“吓退”了部分准备并不充分的投机者。

       这一点，从近日备受关注的前海片区两个网红盘公布的认筹和弃选数据，也可见参与方均已进入谨慎状态。

       曾引发新华社等媒体点名的代持抢房项目润玺，去年11月公布入市房源1171套，共有15036批认筹人数，9687人入围参与公证摇号，房源认筹比约为1：13，房源入围比约为1：8。

       而今年1月下旬完成选房的天健悦桂府、前海天境花园项目认筹人数已大幅下降。天健悦桂府入市的427套房源，均价约10.3万元/平方米，总价约1068万~1973万元/套，最终入围客户1170批，其中无房客户共1134批，有房类共36批，房源入围比约为1：2.74。

       刚完成线上选房的龙光前海天境花园，推售房源住宅1003套，162套商业，住宅均价11.2万元/平方米，总价是1153万~1743万元/套，最终入围客户2857批，房源入围比约为1：2.85。

       与此同时，深圳近期项目发出的销售公示几乎都明确地提示了众多不规范购房操作的风险，如出现虚假、伪造、无法持续有效等影响购房客户购买本项目物业的情形，或发现客户存在众筹、代持等购房行为，将没收定金，并抄送征信部门。

       一位开发商人士告诉记者，年底入市的众多网红盘在审核中都非常严格，也有银行工作人员进驻审核资料，其中不乏审核不通过又反复提交资料的人，甚至也有意欲全款的购房者，但因不符合最新审查通知中偿债收入比而被劝退。不仅审核更加严格，这次网红盘购房者的最低社保或个人所得税，入围所需的月数相较润玺也更久。

       值得注意的是，与此前润玺睡过头被迫弃选不同的是，前海两网红盘线上选房时主动弃选的人一下多了起来。

       美洋是几十位弃选者中的一人。摇中之后，美洋并没有传说中中**的感觉，一方面她对前海目前交通、商超、教育等并不完善配套不太满意，另一方面，她担心还贷过程中的风险。她说，虽然在四处咨询时，朋友多以价差、区位等理由劝她买入，但她最终还是选择了放弃。

       对于弃选之后的购房计划，美洋表示，不贷款，全款买入低总价的万丰海岸城。

       （为保护个人隐私，文中受访人物均系化名）

       记/者/手/记

       楼市虚火有望降温

       高调“千万刚需房”润玺被官媒点名后，深圳新房市场相对冷寂了一段时间，大家都在等官方的调查结果和传说中的加码调控政策。

       1月中下旬，处罚通报和提示终于密集而至，与通报相随而行的几个新盘即将入市的消息却再度掀起市场的打新热度。有多热呢？传说中的11万人审核、200个月社保、开发商报警等等，成为深圳街头巷尾大家都讨论的话题。

       与此同时，上海、深圳等的房地产市场调控频频。如“沪十条”封堵假离婚购房的漏洞、将法拍房纳入限购范围；深圳提出八项楼市调控措施，堵住投机漏洞。

       可以看出，这一轮调控，主要在“打补丁”，针对各地突出的市场炒作行为，对政策细节进行升级优化。同时，政策倾向通过多渠道减缓供需矛盾，督导落实城市主体责任。

       的确，在长期的市场调节下，目前的楼市整体秩序是规范向好的，只是在个别城市、部分热门区域，一些楼盘与二手房存在被炒热的情况来看。而且，这轮炒作很大程度上，源自部分自媒体、中介的牟利搅乱，误导预期。

       所以这一轮政策补丁，切口相对较小，使得杀伤力更精准，不会误伤旁人。

       而在这些更为精确的调控政策下，多重利空影响，上海、深圳楼市的虚火或得到降温，不过具体的市场反应仍有待观察。

       其实资本趋之若鹜，并非产品或设计有多出挑，而是名校加持、价格倒挂等众多因素影响。令购房者欣慰的是，官方改变了游戏规则，开始精细化指导。

       2021年，刚需会有很多机会上车吗？这一开放而又复杂的问题，留给市场回答吧。

北京英特公寓二手房怎么样？房价是多少

       购买二手房 按揭贷款怎样办

       10月15日,读者辜先生打进本报热线说,他大学毕业后在成都工作了几年时间,想购买一套二手房来居住,但不知有关二手房按揭贷款怎样办理。

带着读者的问题,记者通过对成都几家商业银行采访后获悉,目前银行方面都没有直接办理这种零散业务,而是采取与一些具有相关资质资格的房屋中介公司签订协议,由房屋中介公司代办手续。

据工商银行四川省分行营业部住房信贷部有关人士介绍,银行方面选择这种委托由房屋中介公司代理贷款方式的主要原因在于银行方为了规避风险。目前,工商银行四川省分行营业部住房信贷部就已经与成都市的金丰易居、万源置业、富房置换等十多家房屋中介公司签定了委托代理二手房贷款业务合同,从执行的情况看,该项业务的成效并不理想,今年前8个月仅贷出去了2700多万元。

这位负责人说,房屋中介公司在代办贷款手续时,不光为买卖双方提供购销信息,还承担相应的借款担保责任,以及交易过户等服务,因此选择房屋中介公司购房办理按揭不失为明智之举。当然,在选择中介公司时不妨多看几家。

       摘要：本文通过对二手房按揭贷款风险种类和风险原因的深刻分析，结合本地区二手房按揭市场的具体情况，提出了对风险识别和评估的技术手段，并在金融机构、房地产经纪评估机构及政府相关部门的配合下针对性地就如何有效地规避各类风险进行了一些深入的探讨，以试图抛砖引玉，为目前各地逐渐发展的二手房按揭贷款业务提供一些识别、评估和防范风险的具体措施与做法。

       二手房按揭贷款风险的识别、评估与规避

       关键词：二手房 按揭贷款 风险识别 风险评估 风险规避

       一、二手房按揭贷款风险状况

       随着西部大开发进程的深入实施，作为西部特大型城市的成都，其城市建设和经济发展出现了良好的态势。由于市区交通的建设、水环境整治，城市规划的调整，使市区800多条街道成为拆迁对象，这无疑为成都市房地产发展提供了一个良好的机遇。旺盛的对住宅的购买欲望和住房拆迁以货币安置为主的政策实施使得房地产市场需求日益旺盛，二手房价格开始上扬，在购买二手房的人群中，70%以上的购买者选择了二手房按揭贷款方式，从成都市几家大型房屋置换公司（如金丰易居、富房置换、顺驰、万源置业等）得到的信息表明，二手房购买人群选择按揭的方式的原因基本有三类：一是因本身经济拮据，只能选择按揭贷款；二是某些购房者在目前银行贷款利率为历年最低点的情况下不愿意一次性支付，而选择按揭方式，其目的是使自有资金的使用发挥最大化；三是二手房的投资者不愿意在二手房上投入大量的资金，采取的方式为“以租养房”——将住房出租后的租金供按揭款。以上三种客户，构成了二手房按揭贷款的主要人群。

       成都市房地产业的发展，在经历了1992年的宏观调控，1998年的银根紧缩后，已进入了较为理性良性的发展轨道。对于一个发展成型的现代都市而言，房地产市场交易的主要对象，会逐步从新商品房交易为主过渡到以二手房交易为主的格局中来。在2001年以前，成都市的房地产交易以新建商品房为主，二手房交易因房改房上市政策、集资建房上市政策、私房上市政策的诸多制约因素，其交易量极小，市场交易不活跃。新建商品房交易量与二手房交易量之比为9∶1；国内较为发达的特大型城市上海，作为中国改革开放的龙头，经过二十多年的发展，其城市建设规模和房地产业发展已进入稳定发展时期。楼市也步入二手房与新建商品房平分秋色的格局。2001年上海二手房交易量已达1300万平方米，交易套数超过15万套，新建商品房交易量与二手房交易量之比接近1∶1。

       成都市二手房交易量从2002年初开始有明显的增势，交易量大幅增加，二手房成交量的增长说明购房者的消费理念趋于成熟，已形成了梯级消费的理性模式。据有关资料统计，2003年成都市市区共实现二手房交易面积244.62万平方米，实现交易总金额21.88亿元。其中个人购买占总成交量的94.3%，全年二手房与商品房交易量之比为1∶3。

       从以上比例可以看出，成都市二手房成交量日渐放大，银行等金融机构已日益意识到个人住房按揭贷款业务因违约率较低，属于银行的优质资产，均在着力发展个人住房按揭贷款业务。目前，除建行以外，招行、交行、工行、农行、商业银行、中行都建立个人住房贷款业务，正在密切与市多家房屋置换公司进行接触，建立稳定长期的合作关系。在各银行的二手房贷款业务中，虽然违约率较低，但是，随着业务量的放大，对按揭贷款住房的审核条件放宽及客户面的放大，也相应形成了一些坏账和呆账。贷款客户违约的情况亦时有发生。说明二手房按揭贷款的风险也正在出现。

       关于风险有很多种释义，但实际上所谓的风险是指一种不确定性，是指损失的可能性。就房地产贷款的风险来看，与新建商品房按揭贷款比较，二手房不存在因开发商主体资金原因、房屋质量原因，或期房按揭不能按期交付而形成的贷款风险（如成都市诸多烂尾楼：江波华城、上河城、海外交流中心等项目），但是，二手房因为其建成时间与销售时间存在不一致性，二手房价格受短期内供需不平衡的影响较大，住宅功能折旧，经济折旧的判断专业性要求较高；二手房贷款中对产权及他项权利的识别较复杂，中介机构介入二手房交易及贷款评估环节等因素，就形成了二手房按揭贷款中特有的风险。

       二、二手房按揭贷款风险识别与评估

       在长期从事二手房价格评估和为金融机构提供二手房咨询意见的工作中，我们认为二手房按揭贷款中主要存在以下几种风险：

       （一）贷款主体风险（借款人风险） 在二手房按揭贷款实务中，贷款人以所购二手房为抵押，向银行贷款用于住房消费，如果不按期还贷，就形成了贷款风险。其风险产生的原因包括主要原因和客观原因。主要原因是指贷款人假借按揭贷款之名，恶意诈骗、假借款甚至伪造身份证明和收入证明搞假按揭，客观原因是指借款人因失业伤残死亡，家庭变故或工作变动等导致不能按期还贷。根据成都市二手房消费状况来看，60%以上的二手房购买者系外地到蓉者和近年来市政建设的拆迁安置户。这两类人群中，前者因人员流动性较大，收入不稳定，或者对贷款后收入与还贷比例安排不当等因素造成还贷违约。后者则因初期政府货币化拆迁补偿，用于首付房款后再投入一定资金装修，但因拆迁后其谋生环境发生变化，造成收入不稳定或者丧失了基本收入而导致还款违约。另外一些二手房客户是指投资二手房期望以租养房的投资者。事前未预计到因首付成数降低，按揭年限增加，按揭贷款利率下调而客观形成购房门槛降低使得很多租房者进入按揭购房群体的状况造成租金大幅度降低，最终形成租金不能供月供，投资者的资金计划安排被打乱，以至不能履行按期还贷造成的风险。尤其购买多套二手房或小户型住房的投资客户，极易遭受此种多米诺骨牌式的投资风险，最终形成二手房贷款风险，某银行个人贷款中心提供的相关数据也在客观上支持了以上几种贷款主体风险的形成原因的分析。

       （二）政策风险

       1、利率风险：目前的贷款利率为历史最低，从宏观经济发展运行来看，利率继续下调的可能性较小，反而利率上调的可能性较大。银行一般抵押贷款借款合同约定按新利率执行，一旦发生贷款利率上调的情形，势必会大大增加贷款人的还贷压力，打乱其既有资金安排而不能如期还款，形成贷款风险。

       2、税收风险：国家税务总局和建设部等就开征物业税事项，估计已提到一定的议事日程上来，虽然在征税对象、税率和税基等方面正在进行探讨，但是物业税的开征应该说只是时间问题。物业税征收可能是土地出让金的逐年回收，房价会较大幅度地下调。但造成的后果一定是养房成本剧增。贷款人除月供款以外，还需承担每月高昂的物业税。势必造成还款障碍而导致贷款风险的发生。

       （三）经济风险

       二手房按揭贷款的经济风险主要是市场需求，市场竞争环境、社会经济发展等因素相互作用而产生的价格风险和房屋折旧风险。

       1、价格风险：从成都市近三年的二手房价格变化趋势来看，二手房价格以每年近20%的上涨幅度一路飚升。特别是2003年的后三个季度，随着成都市拆迁力度加大，短期内需求急剧上升，而供给弹性极小的二手房市场机制无法进行自我协调。使得二手房价格上扬幅度达到25%以上。其价格直逼同区位内的商品房价格。如西门二环以外的黄忠小区、战旗小区，其价格从2000年的1400～1500元/平方米一路攀升到目前的2200～2300元/平方米。东门二环以外的东光小区，其价格从2000年的1300～1400元每平方米一路上涨到目前成交价达1900～2100元/平方米，其上涨幅度是十分惊人的。而目前因水环境整治、中小街道改造、拆迁力度的加大，市区内二手房价格呈现继续上扬的态势。如此大的涨幅中必然隐藏着泡沫，而且价格的快速上升吸引了大批职业炒家进入二手房市场，一旦这股泡沫需求因拆迁大体完成而回落，楼市价格必然下挫，二手房贷款会面临极大的价格风险。

       2、房屋折旧风险：从对房屋进行价格评估的技术路线来看，对二手房的折旧主要包括物理性折旧、功能性折旧和经济性折旧三类。其中物理性折旧可以从房屋的建设期和使用年限进行识别。许多银行规定1985年以前建设的住宅不提供按揭贷款，这其实也不失为回避风险的一种方式。

       功能性折旧指住宅在使用功能上不能适应人们对住宅的需求而形成的折旧，装修折旧风险：隐蔽工程，如：排水管老化——漏堵——整改费用；电线老化（5～10年）——火灾隐患——房屋失火。如过去“三小一大”房型（厅小、厨房小，卫生间小、卧室大）已被现今人们追求的“三大一小一多”房型（厅大、厨房大、卫生间大、卧室小、储藏空间多）所取代，提供给功能落后的二手房按揭贷款，一旦发生违约，银行将其变现时会面临极大的价值减损和变现周期长，选择买者面小的风险。而功能性折旧的识别专业性要求较高，评估时不易量化。

       经济性折旧是指住宅周边环境的恶化而造成房屋价值的减损情况。去年以来成都市进入了城市交通建设的一轮新热潮。各主要交通要道纷纷修建立交桥，下穿式隧道和高架道路。而车价的下降又使得成都成为“全国私车第二城”。交通堵塞，城市噪音和废气排放等城市病困扰着成都这座最适合居住的城市。许多临路的住宅面临着经济折旧的风险。如国嘉华庭、南桥花园等，其二手房的价格不升反降，与其他二手房成交价上扬形成了鲜明的对比。而经济折旧更不易在评估和贷款审查中被量化，较易形成贷款风险。

       （四）房地产中介风险 房地产中介包括房地产咨询、评估和经纪，是近年来新兴的中介服务业。它以其专业性、技术性和咨询性为房地产业发展起到了积极的推动作用。在二手房按揭贷款办理中，其房源情况、客户状况、法规咨询、价格评估、权证办理、抵押登记等环节都需要评估师，经纪人等进行大量的配合。一旦中介环节出现问题，最终的风险会转降到抵押权人——银行身上。因此，房地产评估经纪和担保质量决定了二手房按揭贷款的风险大小。

       从目前银行办理二手房按揭贷款的情况来看，其流程为：银行与经纪公司签订协议，经纪公司沟通买卖双方签订购房合同并收取中介费。需要按揭贷款的买方提供资料给银行，经纪公司通知评估公司对房屋进行预评估并出具价值意见书。银行初审通过后进行交易过户，过户后评估公司出具评估报告，办理抵押登记，银行取得他项权利证后发放贷款，由买受人在一定期限内逐月还款。

       从以上流程可看出，房地产经纪和房地产价格评估在二手房贷款中起着重要的作用。它将银行识别和评估二手房按揭贷款风险的职能专业化和分工化了。操作得当时，它可以大幅度减少贷款风险，操作失误时，它会增加贷款风险。

       1、房地产经纪风险：

       据不完全统计，成都市各房地产经纪机构已达近千家，经纪机构增长速度十分迅猛。存在从业人员良莠不齐，人员素质有待提高等问题，部分经纪人员缺乏交易、营销、产权等方面专业技能和执行水平，少数经纪人在利益驱动下，违规经纪，扰乱市场秩序。甚至卷款潜逃，一房多卖的情况时有发生，极大地加大了按揭贷款的风险。

       按揭贷款是房屋交易发生后客户的一种选择方式，其核心是银行通过房屋抵押给贷款人提供贷款，一旦发生违约，抵押权人可将抵押房屋变现以清偿贷款余额。经纪机构对银行负有保证责任，承担二手房交易真实性，交易资料合法与真实性，抵押合同未办理前借款人违约时的保证责任。

       因二手房的特殊性，交易双方资料比新建商品房交易复杂得多，产权人的合法权证往往不是双证具备。其中，省市房改房和政策性住房上市条件不一致，对借款人的权证审查取证困难，交易信息不对称，一旦经纪机构提供不实凭证，当客户违约时，贷款风险极大，且诉讼时将对抵押权人十分不利。

       2、房地产价格评估风险：

       房地产价格评估应遵从“公开、公正、公平”的原则，独立客观公正是评估人员的执业道德。

       目前成都市各级房地产价格评估机构已达80多家，都已完成了脱钩改制，全面走向了市场化运作。在激烈的市场竞争中，恶性价格竞争高回扣虚假评估、低收费低评估质量问题较为突出，甚至个别评估人员与经纪机构串通抬高评估价格，以迎合客户贷款需要的不良行为时有发生，极大地损害了当事人的经济利益，同时也增大了二手房按揭贷款的风险。

       二手房价格评估是一项技术性、科学性和市场经验要求极高的专业性工作，针对目前二手房房价增幅较大的状况，评估机构和从业人员更应从市场出发，加大评估科学管理，约束评估人员的行为，真正进行客观公正的评估作业，在赢得市场回报的同时，协助银行规避贷款风险。

       （五） 银行主体风险 对贷款人情况审查不仔细，不严格，对贷款人身份调查不准确，收入证明来源真实性未作彻底了解，对交易权证审查不严格，以及客户经理对市场价格不熟悉，缺乏与抵押登记部门、房管、土地部门的必要沟通和联系，抵押登记执行不落实，档案管理和客户管理不善造成贷款风险发生。

       综合以上各点，我们从二手房按揭贷款的贷款主体、政策风险、税收风险、房屋折扣风险、经纪评估机构等方面对二手房按揭贷款风险产生的原因进行了相关的识别与评估。应该说，风险的存在与否是不以人的主观意志为转移的，在面对商业银行的贷款中的各项风险时，遵从“安全性、流动性、盈利性”的原则，如何变被动为主动，变不利为有利，或将可能发生的损失控制在自身承受能力以内，是风险管理人员必须思考的一个重要问题。一般说，风险管理的策略有四点：避免风险即将可能发生的风险尽量事前进行识别与规避；固定风险即将近期预计的风险采取各种措施予以固定；转移风险即将所承受的风险转嫁出去以减少自身所承受的风险；分散风险以降低总体的风险水平，同时又确保较好的资产回报，从而实现风险的防范。

       针对二手房按揭贷款可能发生的风险，我们可采取一些手段来规避相关风险。

       三 、二手房按揭贷款风险规避措施

       （一）提高银行经办业务人员的素质，增强识别评估风险的能力。

       前面提到面临的借款人违约风险，市场风险，政策风险等，结合纷繁复杂的二手房按揭贷款情况，借款人背景多样，二手房取证困难，实体状况复杂。银行业务人员应积极提高自身素质，加强对房地产市场情况的调研与分析，严格按照贷款操作流程进行操作。对恶意骗贷者和有欺诈行为的中介机构予以识别和抵制，具体措施可采用以下几种作法。

       1、加强对银行业务人员的房地产专业培训，定期对市场价格变化情况进行调研与分析，收集政府公布的房地产交易价格信息，收集中介机构经营资源资料，对经纪、评估机构进行分类评级与打分，选择资质等级高、社会信誉好的机构进行合作，并可请行业专家对业务人员进行专业培训，加强业务人员的专业水平和对二手房交易价格的敏感度。

       2、做好贷前调查：了解借款人贷款是用于自住或者投资，收入来源及家庭情况，职业稳定与否，借款人的年龄、身份、文化程度、三年来变化工作的次数等，还款时间，月均还款占家庭收入的比例，房屋总租与家庭年收入之比，首付成数，是否购买保证保险等情况进行深入细致的调查。

       3、加强贷后管理：个人按揭贷款的特点是借期长，额度大，供款人和抵押物可能发生变化。在长期动态的管理过程中，未知因素很多，因此，除放款以前将能够预见的保障安全功能设置于前，还应加强贷后动态管理，如贷款合同，文件档案妥善保管，归档存库，资源共享并及时进行更新和完善。

       （二）加强对政府宏观经济政策、房地产业政策、央行金融政策方向的研究。对房地产行业的税收政策变化进行前瞻性的预测与分析，有效地避免相关风险。

       （三）规避二手房按揭贷款的中介风险。

       1、加大与房管局、土地管理部门联系力度，尤其是抵押登记环节联系力度，以保证抵押的真实性与合法性。对有疑虑的房屋产权证和国土使用权证，要到相关部门调档进行核对。

       2、重视对经纪机构、房地产价格评估机构、土地评估机构的长期固定合作。房地产中介市场起步较晚，市场发育不成熟，中介经营正步入规范化运作的过程中。各经纪评估机构也在市场竞争和政府约束下不断发展和完善，但是有些具体操作环节中仍依赖于行业自律和从业人员的职业道德水平。因此，金融机构在针对二手房按揭贷款中介机构的选择过程中，应当在资质等级、技术素质、执业业绩和职业道德等方面加强对机构的考察，选择一批水平较高的中介机构，建立长期稳定的合作关系。借助中介机构的专业技术来有效地规避二手房贷款风险。

       （四）建立保险保障制度。

       保险制度是为借款人债务清偿的安全性而设立的，在二手房按揭贷款中，由于不可抗拒风险的存在，应有保险公司的参与来防止各种灾害造成的财产损失，而且保险费所形成的保险资金数额大，来源稳定，使用周期长，不失为承担抵押贷款中的风险损失的途径。

       综上所述，如果政府、银行、房地产经纪、评估机构和保险公司等能积极对二手房贷款中存在的风险进行有效地识别、评估并采取相应的手段进行规避，那么，我们有理由相信，在二手房按揭贷款的风险峰期真正到来之时，二手房交易和按揭贷款业仍然能够健康、稳定地发展，真正为人民群众提供置业安居的保障。

       参考文献：

       成都房地产市场报告.成都房地产信息中心主办.2004年二期

       盛勇,程文编著.风险断桥. 企业管理出版社.1998年7月出版

       刘洪玉主编.房地产开发经营与管理. 2001年4月出版

       北京英特公寓二手房房价27949/平米，房屋户型是3室2厅1厨2卫，南北通透，建筑面积178.9平米，小区邻近万源街地铁站和公交点，上班坐车方便附近也有华联购物中心、力宝广场、亦庄创意文化广场等超市，生活很方便，有多个小学、医院和银行，小区周边有多个小学、医院和银行，生活配套齐全，生活方便。

       以上

       今天关于“万源二手房”的讲解就到这里了。希望大家能够更深入地了解这个主题，并从我的回答中找到需要的信息。如果您有任何问题或需要进一步的信息，请随时告诉我。